Pr\u00e1tica muito comum no mercado imobili\u00e1rio, a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para fins comerciais parece ser simples e, muitas das vezes, n\u00e3o h\u00e1 sequer a leitura do contrato antes de sua assinatura, o que, por \u00f3bvio, \u00e9 muito perigoso e pode acabar custando caro para uma das partes.<\/p>\n
Todo contrato, portanto, deve ter suas cl\u00e1usulas muito bem analisadas por aqueles que o assinam. E sobre as cl\u00e1usulas, inclusive, claro que aqui n\u00e3o tratarei sobre todas as hip\u00f3teses poss\u00edveis em um contrato de loca\u00e7\u00e3o, mas sobre algumas delas que, surpreendentemente (ou n\u00e3o), s\u00e3o desconhecidas da maioria da popula\u00e7\u00e3o, mesmo aqueles que corriqueiramente entabulam contrato de loca\u00e7\u00e3o, seja na figura de locador ou locat\u00e1rio. E em qualquer dessas posi\u00e7\u00f5es, as informa\u00e7\u00f5es a seguir s\u00e3o de suma import\u00e2ncia, que podem, inclusive, decidir pela manuten\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio no im\u00f3vel ou n\u00e3o.<\/p>\n
Imaginem a seguinte situa\u00e7\u00e3o: determinado empres\u00e1rio aluga um im\u00f3vel por 04 (quatro) anos para explorar uma \u00fanica atividade (seja ela qual for) e investe no im\u00f3vel cerca de R$ 1.000.000,00 (um milh\u00e3o de reais). Mas, pr\u00f3ximo ao fim do contrato, embora ele queira renovar o contrato de loca\u00e7\u00e3o por mais 04 (quatro) anos, o locador se nega a faz\u00ea-lo ou arbitrariamente triplica o valor do aluguel. Nesse caso, poderia o empres\u00e1rio, locat\u00e1rio, propor uma a\u00e7\u00e3o para obrigar o locador a renovar seu contrato? Poderia, portanto, fazer uso da chamada a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria de loca\u00e7\u00e3o?<\/p>\n
A resposta, infelizmente, \u00e9 n\u00e3o! Isso ocorre porque o artigo 51 da Lei 8.245\/1991 (Lei do Inquilinato) \u00e9 muito claro ao dispor que, em se tratando de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial, o locat\u00e1rio s\u00f3 ter\u00e1 direito a renova\u00e7\u00e3o do contrato, por igual prazo, se, cumulativamente, (i) o contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo m\u00ednimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (iii) o locat\u00e1rio esteja explorando seu com\u00e9rcio, no mesmo ramo, pelo prazo m\u00ednimo e ininterrupto de tr\u00eas anos; e (iv) desde que proponha a a\u00e7\u00e3o no interregno de um ano, no m\u00e1ximo, at\u00e9 seis meses, no m\u00ednimo, anteriores \u00e0 data da finaliza\u00e7\u00e3o do prazo do contrato em vigor, sob pena de decair o seu direito a renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Demonstrados os requisitos para a renovat\u00f3ria de loca\u00e7\u00e3o, digamos que tivessem sido cumpridos pelo empres\u00e1rio, surge uma outra d\u00favida: pode, ent\u00e3o, o aluguel ser renovado eternamente? A renova\u00e7\u00e3o eterna n\u00e3o feriria o direito \u00e0 propriedade?<\/p>\n
Embora n\u00e3o haja previs\u00e3o legal sobre a limita\u00e7\u00e3o da renova\u00e7\u00e3o, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a, no julgamento do REsp 1.323.410, entendeu que, ainda que o contrato a ser renovado seja de prazo superior, a renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria da loca\u00e7\u00e3o s\u00f3 poder\u00e1 ocorrer por mais 05 (cinco) anos, sendo l\u00edcito, ao final desses 05 (cinco) anos, ajuizar nova a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria de loca\u00e7\u00e3o. Esse entendimento do STJ, embora seja de 2013, vem sendo reiterado ao longo dos anos:<\/p>\n
CIVIL. LOCA\u00c7\u00c3O. RECURSO ESPECIAL. A\u00c7\u00c3O RENOVAT\u00d3RIA DE CONTRATO DE LOCA\u00c7\u00c3O COMERCIAL. [\u2026] PRETENS\u00c3O DO LOCADOR DE VER REPETIDO O PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO M\u00c1XIMO DE PRORROGA\u00c7\u00c3O DE CINCO ANOS. [\u2026] 1. Em sede da a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria de loca\u00e7\u00e3o comercial prevista no art. 51 da Lei 8.245\/91, o prazo m\u00e1ximo de prorroga\u00e7\u00e3o contratual ser\u00e1 de cinco (5) anos. Assim, ainda que o prazo da \u00faltima aven\u00e7a supere o lapso temporal de cinco anos, a renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o poder\u00e1 exced\u00ea-lo, porquanto o quinqu\u00eanio estabelecido em lei \u00e9 o limite m\u00e1ximo. [\u2026]. (REsp n. 1.990.552\/RS, relator Ministro Raul Ara\u00fajo, Quarta Turma, julgado em 17\/5\/2022, DJe de 26\/5\/2022.)<\/p>\n
Tamb\u00e9m \u00e9 importante ressaltar que, ainda que gere mais custos, \u00e9 muito importante que o contrato de loca\u00e7\u00e3o seja averbado na matr\u00edcula do im\u00f3vel, para que, al\u00e9m de dar publicidade a terceiros sobre a loca\u00e7\u00e3o daquele im\u00f3vel, garante alguns direitos ao locat\u00e1rio, como, por exemplo, o direito de prefer\u00eancia na compra do im\u00f3vel, previsto no artigo 27 da Lei 8.245\/1991 (Lei do Inquilinato).<\/p>\n
Caso o locador manifeste interesse em vender o im\u00f3vel ou receba uma proposta pela im\u00f3vel, antes de vender, dever\u00e1 notificar o locat\u00e1rio, dando conhecimento do neg\u00f3cio e de todas as suas condi\u00e7\u00f5es, em especial, o pre\u00e7o, a forma de pagamento, a exist\u00eancia de \u00f4nus reais, bem como o local e hor\u00e1rio em que pode ser examinada a documenta\u00e7\u00e3o pertinente, para que exer\u00e7a, em 30 dias, conforme artigo 28 da Lei 8.245\/1991 (Lei do Inquilinato), o seu direito de prefer\u00eancia, caso queira, comprando o im\u00f3vel pelo mesmo pre\u00e7o e condi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
E mais! A averba\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m \u00e9 importante no caso de aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel durante o contrato de loca\u00e7\u00e3o, sendo que, acaso esteja averbado o contrato de loca\u00e7\u00e3o e exista cl\u00e1usula de vig\u00eancia no contrato de loca\u00e7\u00e3o, ao locat\u00e1rio \u00e9 permitida a perman\u00eancia no im\u00f3vel, at\u00e9 o fim do contrato de loca\u00e7\u00e3o, nos termos do artigo 8\u00ba da Lei 8.245\/1991 (Lei do Inquilinato).<\/p>\n
Recomenda-se, portanto, especial aten\u00e7\u00e3o aos assinar o contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel comercial, sobretudo quando o im\u00f3vel for essencial para o funcionamento e desempenho da empresa, pois um detalhe pode acabar valendo todo seu investimento.<\/p>\n
*Matheus Dias Maciel de Almeida Lima \u00e9 advogado, s\u00f3cio do GMPR Advogados, especializado em direito civil e processual civil, atuante em direito imobili\u00e1rio, coordenador da equipe c\u00edvel do GMPR Advogados e Presidente da Comiss\u00e3o Especial de Direito Processual Civil da OAB\/GO.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Pr\u00e1tica muito comum no mercado imobili\u00e1rio, a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis para […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":906,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"autor_relacionado":[68],"class_list":["post-905","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigo","autor_relacionado-matheus-dias-maciel-de-almeida-lima"],"acf":[],"yoast_head":"\n